Legge & Diritto. Cambia il Superbonus edilizia: ecco a chi spetta e come ristrutturare casa a costo zero

Ristrutturare la propria abitazione grazie al Superbonus edilizio è molto conveniente, anche adesso che con l’approvazione del Decreto “Aiuti quater” dal  110%, è sceso al 90%

Il Decreto “Aiuti quater” ha stabilito che per i condomìni, dal 1° gennaio 2023, l’aliquota del Superbonus scenderà dal 110% al 90%. Mentre per le villetta serve che il reddito del proprietario non raggiunga la soglia dei 15 mila euro l’anno.

Il Superbonus consente di effettuare interventi di efficientamento energetico e di adeguamento antisismico a costo “quasi ” zero. I lavori di adeguamento possono essere compiuti nei condominio, con maggioranze del tutto favorevoli a coloro che ne hanno interesse e nelle villette unifamiliari, ma solo a determinate condizioni.

Ma come funziona l’accollo delle spese nel Superbonus?

La legge  ha previsto un meccanismo molto particolare con cui, in deroga alle normali disposizioni, i condomini favorevoli ai lavori possono accollarsi le quote che spetterebbero agli altri. Questa procedura consente non solo di estromettere i dissenzienti che, con la loro opposizione, potrebbero intralciare il compimento dei lavori, ma anche di rendere più facile l’accesso ai benefici fiscali. Il Superbonus  è una misura di incentivazione che punta a rendere più efficienti e più sicure le abitazioni grazie a interventi che possono essere svolti anche a costo zero.

Il Superbonus si suddivide in due tipologie di interventi:
– il Super Ecobonus agevola i lavori di efficientamento energetico, come ad esempio la coibentazione (il cosiddetto cappotto), la sostituzione della caldaia, l’installazione dei pannelli solari e delle colonnine elettriche per le auto, ecc.;
– il Super Sismabonus incentiva i lavori di adeguamento antisismico.

L’incentivo con l’approvazione del nuovo decreto consente una detrazione del 90% che si applica sulle spese sostenute per effettuare i lavori di efficientamento energetico o di adeguamento sismico previsti dalla legge. Ciò significa che, negli anni successivi ai lavori (cinque o quattro, a seconda dell’anno in cui sono cominciati), si potrà portare in detrazione il 90% di quanto speso.

Il beneficiario può anche decidere di esercitare l’opzione dello sconto in fattura: l’impresa o le imprese che hanno effettuato i lavori applicano uno sconto fino al 90% del valore della fattura, permettendo così di compiere i lavori pagando solo il 10%. L’impresa si vedrà in questo modo riconosciuto un credito d’imposta pari al 90% dell’ammontare dello sconto applicato, da utilizzare sempre in quote annuali.

In alternativa, il contribuente può sempre sostenere direttamente il costo dei lavori e decidere poi se utilizzare la detrazione in compensazione per pagare meno tasse o cedere il credito d’imposta a terzi (banche e imprese incluse).

Superbonus al 90% anche per villette unifamiliari: ecco i requisiti necessari

Titolarità dell’immobile, che sia prima casa e che i proprietari stessi non raggiungano la soglia di reddito di 15mila euro l’anno, innalzati in base al “quoziente familiare”.  Sono esclusi oltre alle seconde case, anche gli affittuari, comodatari e anche i familiari conviventi per le spese che si prendono in carico.

Ecco come si calcola il quoziente familiare per ottenere l’incentivo

Il decreto introduce anche una nuova modalità di calcolo del reddito entro il quale si può beneficiare dell’agevolazione per le villette che prende in considerazione il “quoziente familiare”. Per capire se si può usufruire dell’incentivo statale e quindi se non si supera il tetto di 15mila euro l’operzione da compiere è questa: si devono prendere i redditi registrati in famiglia nell’anno antecedente la spesa per l’efficientamento. Una volta sommati, si dividono per un coefficiente determinato in base alla numerosità della famiglia. Se c’è un solo contribuente, il coefficiente è 1 e quindi si prende tutto il reddito. Il coefficiente è incrementato di uno se è presente un secondo familiare convivente; di 0,5 se è presente un familiare a carico, di 1 se sono presenti due familiari a carico e di 2 se sono presenti tre o più familiari a carico. Così, ad esempio, un contribuente con un reddito di 50mila euro, con un coniuge e quattro figli a carico, ai fini del calcolo del nuovo quoziente si vedrà rideterminare in 12.500 euro il valore rilevante ai fini dell’accesso al bonus edilizio. Il nuovo sistema di calcolo è abbastanza semplice ma diverso dall’Isee utilizzato finora per accedere a una serie di agevolazioni sociali per le famiglie.

Le differenze tra Quoziente familiare e Isee

L’Isee, come è noto, va a fotografare il reddito di una persona sola o di una intera famiglia, calcolando sia i redditi da lavoro, o altri introiti, sia il 20% del valore del patrimonio immobiliare e mobiliare: da qui si utilizza una scala di equivalenza in funzione sia della composizione della famiglia che di condizioni di disagio in essa presenti. Una volta calcolata la soglia Isee, si può stabilire se si ha diritto a un’agevolazione oppure no, se si può percepire un bonus, si determina l’importo dell’assegno unico e universale per i figli minori. Il quoziente familiare invece non prende in considerazione il reddito ma lo va a tassare “per quote”: il reddito, infatti, verrà diviso per un quoziente determinato sia in base al numero delle persone che appartengono a quel nucleo familiare, sia alle caratteristiche dei vari componenti.

I coefficienti assegnati ad ogni membro del nucleo familiare

1 per single e per le vedove/i con almeno un figlio a carico

2 per coppia sposata o convivente

0,5 per primo e secondo figlio

1 per ogni figlio dopo il secondo

0,5 per i genitori soli con almeno un figlio a carico

Dal terzo figlio in poi o con figli disabili a carico il quoziente cambia e si alza fino ad un massimo di 4.

Vediamo come usufruire del Superbonus 90% per i condomini

Secondo la legge, per i condomini le deliberazioni che riguardano gli interventi che beneficiano del Superbonus 90% sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Se ad esempio si vuole fare il cappotto al condominio, sarà sufficiente ottenere il consenso della maggioranza dei presenti alla riunione che siano proprietari di almeno 333 millesimi. Si tratta quindi di maggioranze molto ridotte, pensate dalla legge proprio per facilitare l’approvazione dei lavori che rientrano all’interno del Superbonus.

Accollo Superbonus 90%: che cos’è?

La legge consente ai condomini favorevoli ai lavori rientranti nel Superbonus 90% di accollarsi la quota che dovrebbero pagare anche i condomini contrari.

Ipotizzando un condominio in cui tutti hanno gli stessi millesimi, se i lavori di coibentazione dovessero costare 50mila euro e i condòmini fossero 10, ognuno di essi dovrebbe pagare 5mila euro. Se però solo cinque condomini sono favorevoli ai lavori, questi potrebbero accollarsi la quota degli altri, pagando quindi 10mila euro a testa anziché 5mila.

Approfondiamo la questione e vediamo come funziona l’accollo delle spese per i lavori che beneficiano del Superbonus.

Come anticipato, è data la possibilità che il condominio o i condòmini che intendono usufruire della detrazione possano farsi carico dell’intera spesa per poter beneficiare del 90%.

Per fare ciò occorre una deliberazione ad hoc con cui i favorevoli all’intervento decidano di accollarsi le spese e di fruire del Superbonus 90%, se uno o più proprietari degli immobili presenti nell’edificio non sono d’accordo all’esecuzione dei lavori. Questa deliberazione va presa con le stesse maggioranze previste per l’approvazione dei lavori, cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo dei millesimi.

Per essere ancora più precisi, la legge dice che le deliberazioni dell’assemblea aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condòmini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell’edificio, a condizione che i condòmini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

È ragionevole ritenere che coloro che si accollano la spesa siano già stati consenzienti in sede di assemblea che ha approvato i lavori; anzi, è logico supporre che la proposta arrivi proprio da loro.

L’accollo delle spese ha un doppio effetto:

– far pagare i lavori solamente ai condòmini favorevoli, i quali però saranno gli unici a beneficiare del Superbonus;
– in caso di non corretta fruizione del Superbonus (ad esempio, per via di irregolarità urbanistiche, ecc.), ne risponderanno esclusivamente i condòmini che ne hanno beneficiato. Resta quindi escluso da ogni rischio chi non ha approvato i lavori e non ha partecipato all’esecuzione degli stessi.

Accollo spese Superbonus: a cosa serve?

A cosa serve l’accollo delle spese dei lavori rientranti nel Superbonus? Scopo principale della procedura è quello di escludere i condòmini contrari che potrebbero intralciare i lavori, ad esempio impugnando pretestuosamente le delibere. Ma non solo.

L’accollo delle spese del Superbonus consente di escludere coloro che vorrebbero scegliere la detrazione individuale. E infatti, la cessione del credito o lo sconto in fattura, se effettuati per tutto l’importo della spesa comune del Superbonus, permettono una gestione decisamente più facile da parte dell’impresa che effettua i lavori o delle banche che erogano il prestito.

Ma non solo. L’accollo serve anche a risolvere le questioni derivanti dal disaccordo sulla scelta dell’agevolazione fiscale. E infatti, il diritto di aderire a un beneficio fiscale anziché a un altro (detrazione diretta, sconto in fattura, cessione del credito) è individuale e non cumulativo come condominio; tale diritto, però, dovrebbe fare i conti con la facoltà di un’impresa ad impegnarsi o meno.

Non è irragionevole pensare che una ditta, che già si trova impelagata in difficoltà burocratiche, preferisca non sobbarcarsi anche ulteriori complessità date dalla gestione dei benefici fiscali diversificati condomino per condomino.

Insomma: l’accollo delle spese del Superbonus consente di concentrare l’intera pratica nelle mani di poche persone, le quali possono gestire in maniera unitaria le agevolazioni fiscali previste dalla legge, ad esempio optando in maniera comune per la cessione del credito a favore di una banca oppure dell’impresa dei lavori.

Accollo spese Superbonus: può essere imposto?

La legge non prevede la possibilità di obbligare i condòmini ad accollarsi la quota degli altri. Ciò significa che i proprietari dissenzienti, se non c’è un accollo spontaneo da parte dei favorevoli, non potranno pretendere da questi l’accollo delle proprie quote.

Il risultato è che i condòmini, anche se non erano favorevoli, sono tenuti a contribuire alle spese relative alle parti comuni, esattamente come si farebbe per qualsiasi altro lavoro regolarmente deliberato dal consesso.