In un palazzo spesso si creano problemi di convivenza tra condomini e per la pace di tutti è necessario dotarsi di un regolamento
Si sa che in un condominio le famiglie, pur vivendo nelle proprie singole unità immobiliari, condividono con altri alcune parti comuni dell’edificio, come le scale, l’ascensore, i garage, etc.
Per regolare la vita condominiale, garantire una convivenza pacifica e il rispetto di ogni condomino verso l’altro, è necessario dotarsi di un regolamento. Il regolamento è l’atto con il quale il condominio detta le norme volte a disciplinare l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese (secondo i diritti e gli obblighi che spetta a ciascun condomino) nonché le norme necessarie per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
L’adozione di un regolamento è obbligatoria se il numero dei condomini è superiore a dieci (art. 1138 c.c.); tuttavia, anche negli stabili che abbiano meno di dieci condomini è possibile redigere un regolamento, che però ha carattere facoltativo. La mancata adozione del regolamento nel caso di condominio con undici o più condomini non determina sanzioni, ma comporta che ciascun proprietario possa attivarsi affinché l’assemblea provveda ad adottarlo.
Esistono tre tipi di regolamento condominiale: contrattuale, assembleare e giudiziale.
Il regolamento contrattuale (o convenzionale) è adottato quando viene costruito lo stabile ed è predisposto dal proprietario originario dell’edificio, che solitamente coincide con il costruttore. Esso deve essere allegato all’atto di compravendita o richiamato in esso ed accettato da tutti i condomini al momento dell’acquisto delle singole unità immobiliari.
Questo tipo di regolamento è considerato di carattere normativo e, oltre a disciplinare l’uso delle parti comuni e la suddivisione delle spese che le riguardano, può contenere disposizioni che possono limitare i diritti soggettivi dei singoli condomini.
In alcuni casi, il regolamento può contenere disposizioni e clausole che differiscano da quelle sancite dal Codice civile, ma non possono in nessun caso essere contrastanti con le cc.dd. norme inderogabili contenute nello stesso, come l’art. 1118, co. 2 (diritti dei condomini sulle parti comuni), l’art. 1119 (indivisibilità delle parti comuni), l’art. 1120 (innovazioni), l’art. 1129 (nomina, revoca e obblighi dell’amministratore), l’art. 1131 (rappresentanza), l’art. 1132 (dissenso dei condomini rispetto alle liti), l’art. 1136 (costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni), l’art. 1137 (impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea).
Per l’approvazione o per la modifica del regolamento è richiesto che i partecipanti al condominio si esprimano con un voto unanime. Tuttavia, poiché le clausole del regolamento possono essere di diversa natura, l’unanimità è necessaria solo per la modifica di quelle contrattuali. Diversamente, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Il regolamento è tenuto dall’amministratore e può essere impugnato ai sensi dell’art. 1107 c.c., secondo il quale “ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all’autorità giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato”. Lo stesso diritto è riconosciuto agli assenti, ma per questi il termine decorre dal giorno della comunicazione della deliberazione.
Il regolamento assembleare (o maggioritario) è quello che viene votato dai condomini aventi diritto. Più precisamente, è richiesto il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno i 500 millesimi del valore complessivo di tutto l’edificio. Lo stesso quorum sarà necessario per la modifica del regolamento. Ogni condomino può prendere l’iniziativa ai fini dell’adozione del regolamento rivolgendosi all’amministratore, che dovrà convocare l’assemblea a questo scopo.
Una volta adottato, il regolamento assembleare vincola alla sua osservanza tutti i condomini, ma il suo contenuto è più limitato di quello contrattuale, in quanto esso non può toccare alcuni punti, come i diritti dei singoli condomini, le parti comuni, le parti di proprietà esclusiva.
Con esso i condomini possono disciplinare la costituzione e la composizione del condominio, richiamare le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese relative alle parti comuni, dettare norme di comportamento e divieti, contenere informazioni sull’esercizio condominiale, anche in relazione alle tempistiche del bilancio consuntivo e a quello preventivo che l’amministratore è obbligato a presentare davanti a tutta l’assemblea.
Legge & Diritto è una rubrica quindicinale a cura della dott.ssa Francesca Santangelo.
Nata a Sciacca il 04-08-1984. Ha conseguito la maturità classica presso il Liceo Classico “Tommaso Fazello” di Sciacca e la Laurea Magistrale in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Palermo. Dal 2016 al 2018 ha frequentato il praticantato forense in ambito civile, penale e processuale con attività di studio e presso il Tribunale di Sciacca. Nel 2018 ha frequentato un corso di formazione in ambito criminologico “Criminal Profiler – Dall’analisi della scena del crimine al profilo psicologico criminale” nel 2019 ha acquisito le competenze base su “La scena del crimine”, con relativi attestati. Ad oggi procede gli studi per approfondire le tematiche giuridiche che saranno oggetto della sua professione.
