La vostra casa è danneggiata da infiltrazioni d’acqua che provengono dal vostro vicino, ma che a risarcirvi non ci pensa nemmeno? Ecco come agire legalmente per costringerlo a pagare
I danni da infiltrazione d’acqua oltre ad essere davvero orribili da vedere e distruttivi per la struttura della casa, sono anche molti costosi da riparare, dunque farsi pagare dal condomino, che è responsabile del danno è una priorità, ma per riuscire “nell’impresa”, bisogna creare le condizioni legali necessarie.
A darci una mano in questo senso è intervenuta una recente sentenza del Tribunale di Roma, che spiega come ottenere il risarcimento del danno in caso di infiltrazioni di acqua in un condominio e quali prove portare dinanzi al giudice.
Vediamo dunque quali prove occorrono per dimostrare i danni da infiltrazioni
L’articolo 2051 del codice civile stabilisce qual è il principio generale sul quale si baserà il giudice: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. In primis dunque occorre individuare il proprietario del bene reo delle infiltrazioni che può essere, sia un proprietario di un appartamento o lo stesso condominio se le tubature sono comuni o di un altro condomino.
Per stabilire con esattezza la provenienza è necessario chiamare un idraulico o un perito che, dopo avere trovato il colpevole, deve redigere una consulenza con i dettagli tecnici delle cause delle infiltrazioni.
Fatto ciò, rifacendoci a quanto stabilito dalla sentenza n. 5162/2023 del Tribunale di Roma, per ottenere il risarcimento, è necessario provare il “nesso eziologico” cioè il legame causa/effetto tra la “cosa” (in questo caso, l’infiltrazione) e i danni subiti, cosa che possiamo provare con la perizia, ma non solo.
Inoltre come stabilito dalla sentenza n. 7415/2023 e n. 27989/2022 della Corte di Cassazione, è irrilevante il comportamento del proprietario/titolare che nel frattempo ha chiamato l’idraulico per ripristinare la perdita se ormai l’evento si è prodotto.
Altro aspetto non meno importante, anzi fondamentale, è allegare una documentazione visiva, che siano foto o video, del tubo rotto, delle pareti dell’appartamento danneggiato, che mostrino le macchie di umidità, la muffa e ed eventualmente l’intonaco distaccato, che provino inequivocabilmente il nesso eziologico tra l’infiltrazione e i danni subiti. Nel caso citato in sentenza, la mancanza di documentazione fotografica è stata uno dei motivi per cui il giudice ha rigettato la richiesta di risarcimento.
Altro aspetto importante è come deve essere valutata la perizia di parte per dimostrare i danni
La perizia di parte ha un valore probatorio limitato, in quanto è considerata una mera difesa unilaterale e priva di accertamento diretto sui luoghi. Pertanto, è importante integrare tale perizia con altre prove, come la documentazione fotografica, video e testimonianze. Inoltre in giudizio è essenziale chiedere al giudice la nomina di un Consulente Tecnico d’Ufficio (il cosiddetto CTU) che attesterà ufficialmente la causa delle infiltrazioni e i danni prodotti. Il CTU può essere accompagnato dai consulenti di parte.
Anche le sole fatture hanno un valore limitato per dimostrare i danni
Le fatture relative agli interventi di ripristino hanno un valore probatorio limitato e possono essere considerate inammissibili dal punto di vista procedurale. Pertanto, è importante raccogliere altre prove per dimostrare i danni.
Importante è anche non ripristinare l’appartamento danneggiato prima delle verifiche in corso di giudizio
Ripristinare l’appartamento prima delle verifiche infatti, può rendere più difficile provare il nesso eziologico tra l’infiltrazione e i danni subiti, di norma è consigliabile attendere le verifiche in corso di giudizio prima di procedere al ripristino.
Un altro passaggio essenziale è come stabilire se la causa delle infiltrazioni è il condominio o un altro condomino
Sono condominiali le tubature verticali fino allo snodo (braga) che conduce alle tubature orizzontali. Le tubature orizzontali invece – quelle cioè che portano l’acqua negli appartamenti – sono di proprietà dei singoli condomini. Per comprendere se chiedere i danni al condominio o al privato è necessario verificare dove è collocata la perdita.
Infine bisogna stabilire qual è il ruolo dell’evento fortuito nella responsabilità dei danni da infiltrazioni
Il proprietario o titolare dell’uso esclusivo può tentare di svincolarsi dalla responsabilità cercando di provare che si tratta un evento fortuito, cioè imprevedibile, fuori dal suo controllo e che sia stata l’unica causa del danno. Tuttavia, questa tesi difensiva, oltre a richiedere un’accurata analisi delle circostanze specifiche del caso, in tribunale è molto difficile da dimostrare.
Debora Ranzetti, romana, avvocato ma blogger per passione. Non ha partiti ne tessere, amante delle battaglie impossibili, il cui motto è: “non mi piego, ma a spezzarmi non ci penso nemmeno”. Scrive quello che pensa, senza filtri, ma sempre nel rispetto delle regole. Animalista, ambientalista, inquieta e sempre di corsa, ma pronta a fermarsi se qualcuno è in difficoltà.
