Oggi molti palazzi dispongono di aree di parcheggio condominiali e gli inquilini spesso hanno l’esigenza di recintare un proprio spazio, ma si può fare?
I residenti di una palazzo vorrebbero adottare delle cautele per impedire la sosta nei cortili di pertinenza ai veicoli degli estranei e il modo migliore è di recintare un proprio spazio nel parcheggio condominiale, ma è possibile farlo per legge?
Cortili e piazzali interni di una palazzina sono privati, il che significa che i condomini possono utilizzarli per le proprie esigenze, a condizione di non limitare il paritario diritto degli altri.
Per recintare una parte del parcheggio condominiale occorre individuare due diversi ordini di problemi: il primo riguarda la deliberazione dell’assemblea per regolamentare l’uso degli spazi comuni; il secondo concerne le autorizzazioni del Comune per poter realizzare le opere di recinzione.
Assegnazione degli spazi
La regolamentazione degli spazi comuni non può essere arbitraria: un condomino non potrebbe, ad esempio, recintare di propria iniziativa una porzione del cortile per destinarla a parcheggio della propria auto, perché così facendo impedirebbe agli altri di usare quello spazio.
L’Art. 1102 del codice civile stabilisce che ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non alteri la sua destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Per questo l’assegnazione dei parcheggi condominiali, che coinvolge l’intera compagine dei comproprietari, deve essere regolamentata.
Può essere prevista sin dalla costruzione dell’edificio o secondo il regolamento condominiale contrattuale (cioè quello approvato da tutti nei rispettivi rogiti di acquisto), oppure, in seguito, con un’apposita deliberazione adottata dall’assemblea a maggioranza qualificata, trattandosi di interventi che incidono sull’uso delle parti comuni, come sancito dall’Art. 1117 del codice civile e che, quando prevedono una recinzione, realizzano anche un’innovazione.
I criteri di assegnazione dei posti auto condominiali possono essere vari e dipendono dalle scelte dell’assemblea, tenendo fermo il principio che ogni condomino ha diritto ad almeno un posto auto, a prescindere dai suoi millesimi di proprietà: si può, quindi, concedere l’uso esclusivo ad alcuni condomini di un determinato spazio oppure stabilire una turnazione, se gli spazi non sono sufficienti per tutti, con scelta degli assegnatari anche mediante sorteggio. Il condominio può anche decidere di vietare la sosta in alcune aree del cortile o nell’intero piazzale.
Ottenuto lo spazio condominiale, vediamo quando e come si può recintare
Una volta assegnati gli spazi dei posti auto ai condomini che ne potranno usufruire, questi acquisiscono il diritto di recintarli, ad esempio con una catena, una transenna o dei paletti, per delimitare l’area e impedirne l’accesso ad altri. Bisogna però rispettare sempre il decoro architettonico del condominio, che vale non solo per le facciate dell’edificio e le strutture fisse portanti, ma anche per qualsiasi opera che si inserisce negli spazi comuni e modifica la percezione visiva degli ambienti.
Per delimitare esattamente l’area complessiva destinata a parcheggio condominiale e comprendente i posti auto riservati è possibile adottare delle cautele comuni, come una recinzione esterna sul perimetro del cortile o piazzale o l’apposizione di una sbarra meccanica all’ingresso dell’area. Anche questa decisione deve essere adottata dall’assemblea condominiale, che provvederà a deliberare i lavori necessari e a stabilire il riparto delle spese.
Vediamo quali autorizzazioni occorrono per recintare il parcheggio condominiale
La recinzione del parcheggio condominiale potrà essere soggetta, a seconda dei casi, al preventivo rilascio del permesso di costruire da parte del Comune, oppure alla presentazione di una Scia (Segnalazione certificata di inizio di attività) o anche rientrare nell’attività edilizia libera, che non richiede autorizzazioni: tutto dipende dal tipo dell’opera e dalla sua entità e consistenza.
Ad esempio, se si tratta di realizzare un vero e proprio muro di recinzione occorrerà munirsi del permesso di costruire prima di iniziare i lavori; se, invece, si intende apporre una recinzione con una rete metallica o in plastica, sorretta da un’intelaiatura di pali tubolari in ferro o in legno conficcati nel terreno o fissati nell’asfalto, sarà sufficiente la Scia; la delimitazione delle aree di sosta con semplici strutture mobili, come transenne, fioriere o birilli, rientrerà nell’edilizia libera.
I criteri discriminanti tra l’uno e l’altro tipo di autorizzazione, e dunque per stabilire se per recintare il parcheggio condominiale con opere e strutture fisse è necessario il permesso di costruire o se basta la Scia, sono:
- l’amovibilità dell’opera, che potrebbe essere più o meno facile a seconda del modo di ancoraggio al suolo;
- l’ingombro della recinzione (sia in altezza sia in estensione) e, dunque, la sua incidenza sul territorio circostante.
La valutazione sul titolo abilitativo eventualmente necessario, dunque, dipende dall’opera concreta che si intende realizzare.
Legge & Diritto è una rubrica a cadenza quindicinale.
Debora Ranzetti, romana, avvocato ma blogger per passione. Non ha partiti ne tessere, amante delle battaglie impossibili, il cui motto è: “non mi piego, ma a spezzarmi non ci penso nemmeno”. Scrive quello che pensa, senza filtri, ma sempre nel rispetto delle regole. Animalista, ambientalista, inquieta e sempre di corsa, ma pronta a fermarsi se qualcuno è in difficoltà.
